La tokenización de pisos es una tendencia disruptiva que promete transformar el mercado inmobiliario tal como lo conocemos. En 2025, según numerosos analistas y expertos, como recoge Luis Conejeros en su artículo “2025: El año de la tokenización inmobiliaria”, la aplicación de la tecnología blockchain para dividir activos inmobiliarios en fracciones digitales será el catalizador de un mercado más accesible, global y eficiente.
Este proceso no solo reducirá las barreras de entrada para el pequeño inversor, sino que abrirá la puerta a la liquidez, la transparencia y la automatización de las transacciones, especialmente en economías donde la compraventa de viviendas muestra signos de estancamiento.
¿En qué consiste la tokenización de pisos?
La tokenización inmobiliaria convierte una propiedad (residencial, comercial, terrenos, etc.) en múltiples tokens digitales registrados en una blockchain. Cada token representa una fracción del activo, permitiendo a cualquier persona invertir cantidades mucho menores en comparación con la compra tradicional de un inmueble completo. Así, se democratiza el acceso a las inversiones inmobiliarias y se agiliza la entrada de nuevos ahorradores interesados en el “real estate”, algo antes reservado a grandes patrimonios.
Ventajas técnicas de la tokenización:
- Accesibilidad global: permite invertir desde cualquier lugar y en cualquier momento.
- Alta liquidez: los tokens pueden venderse en mercados secundarios digitales, facilitando la salida anticipada de la inversión.
- Transparencia y seguridad: blockchain provee un registro inmutable de todas las transacciones e ingresos.
- Automatización de ingresos: mediante contratos inteligentes (smart contracts), se distribuyen automáticamente rentas, intereses o plusvalías.
- Reducción de costos: elimina intermediarios y trámites burocráticos, abaratando la entrada.
En España y algunos países latinoamericanos, la tokenización aún requiere integrar la tecnología con el marco legal inmobiliario, dado que la titularidad real del activo (escritura pública, registro de la propiedad) sigue siendo un aspecto central y en desarrollo la legislación que ampare su digitalización.
Principales plataformas similares a Urbanitae: comparación y características
Urbanitae es la plataforma líder de crowdfunding inmobiliario en España, enfocada en grandes proyectos de “equity” y con un volumen recaudado de más de 360 millones de euros hasta finales de 2024. No obstante, existen varias alternativas y competidores que permiten la inversión fraccional en bienes raíces a través de mecanismos digitales o tokenización. Entre las más relevantes destacan:
1. Civislend: Fundada en 2015, se especializa en crowdlending inmobiliario (préstamos a promotores) y permite comenzar con importes más bajos (desde 250 a 1000€). La rentabilidad anual media está entre un 6% y un 10%, y suele estar garantizada con hipoteca del propio inmueble objeto del proyecto.
2. Wecity: Plataforma de inversión en “deuda” y “equity” en proyectos con plazos cortos. Se centra en la seguridad jurídica y una rigurosa validación de proyectos, aunque su volumen histórico es menor que Urbanitae.
3. StockCrowd In: Destaca por su nivel de transparencia y haber devuelto el 87% de los proyectos financiados hasta la fecha; idónea para quienes buscan rotación rápida de capital.
4. Housers, Housera, Brickstarter: Otras alternativas en España, con enfoques variados: desde alquiler turístico hasta participaciones en promociones de obra nueva.
5. Plataformas internacionales de tokenización: RealT (EEUU), RealtyBits, Blocksquare, Reental y Estate Protocol son pioneras en la creación de mercados secundarios de tokens inmobiliarios y permiten tanto la inversión como el intercambio rápido de fracciones digitales.
Muchas de estas plataformas requieren que los usuarios inviertan mediante stablecoins o criptomonedas, y algunas permiten la conversión de tokens en mercados secundarios, otorgando liquidez mucho mayor a la inversión tradicional.
¿Cuánto se tarda de media en obtener ganancias con la tokenización de pisos?
El tiempo medio para comenzar a recibir rendimientos en plataformas de tokenización o crowdfunding inmobiliario depende del tipo de proyecto (deuda, equity, alquiler, etc.) y de la fase en la que participa el inversor.
Para 2025, las medias son:
- Proyectos de deuda: Son los que generalmente ofrecen plazos más cortos, y los inversores pueden comenzar a recibir intereses a partir de los 6-24 meses tras su cierre (dependiendo del tipo de préstamo y la estructura de amortización).
- Proyectos de equity (promoción inmobiliaria): Aquí se participa como accionista de la sociedad promotora. El plazo medio para la recuperación del capital y beneficios oscila entre los 18 y los 36 meses, aunque los plazos pueden alargarse por retrasos en la venta, licencias o la comercialización.
- Proyectos en alquiler: Si se invierte en tokens que representan derechos de usufructo sobre inmuebles en explotación, las rentas suelen repartirse trimestralmente desde el inicio del arrendamiento, aunque la rentabilidad total dependerá de la ocupación y gestión del activo.
Rentabilidades y riesgos estimados: Las rentabilidades ofertadas suelen situarse entre el 6% y el 12% anual (en función de la plataforma, el tipo de asset y el mercado). Es esencial revisar tanto los escenarios optimistas como los riesgos: los impagos, la liquidez real de los tokens, y los potenciales retrasos en la ejecución.
Debemos advertir que la rentabilidad efectiva puede variar respecto a la estimada por la plataforma, ya que la Tasa Interna de Retorno (TIR) reportada a veces difiere según el método de cálculo y las comisiones reales aplicadas.
Resumen
La tokenización de pisos representa el futuro inmediato del sector inmobiliario, especialmente a partir de 2025. Permite que pequeños inversores participen en el mercado sin la necesidad de grandes capitales, con transparencia, liquidez y menores costes gracias a la tecnología blockchain. Existen diversas plataformas en España, como Urbanitae, Civislend, Wecity, StockCrowd In, y otras internacionales como RealT y Reental, cada una con diferentes enfoques y estructuras de riesgo/retorno.
El plazo medio para obtener beneficios varía según el producto, desde los 6 hasta los 36 meses. Si bien la rentabilidad puede ser superior a métodos tradicionales (6-12% anual), el inversor debe tener en cuenta la liquidez real del token, la salud del mercado inmobiliario, la regulación en constante evolución y los posibles retrasos o impagos.
En conclusión, la tokenización en inmuebles abre un horizonte de oportunidades, pero exige análisis riguroso, selección de plataformas confiables y una gestión prudente de las expectativas de rentabilidad y riesgo.